房价究竟有没有到顶？我认为，还是看城市！不同的城市，未来的房价趋势可能是不同的。
第一、哪些城市的房价已经到顶了？
对部分城市来说，房价可能前些年就已经到顶了！这几年房价其实已经在不断下降了，未来可能还要继续下降。#重庆房价#
01、资源枯竭型城市
用国家发改委的说法，这样的城市叫“收缩型”城市。
收缩型城市随着城市赖以生存和发展的自然资源开采枯竭，经济严重下滑，产业急剧萎缩，人口大量流失，城市面貌不断衰败，房价下降得很厉害。
比较典型的例子有鹤岗，目前房价多元/平米，连新建的建安成本都不够；还有阜新，前些年一套2房可以卖3万多，现在只能卖2万多，还有价无市；个旧、开远、冷湖、玉门，等等，也是这样的城市。
02、盲目扩张型城市
前些年盲目扩张，过度开发的各类城市“新区”、“开发区”、“经开区”之类的，建盖体量已经严重超出了实际需求，也严重超出了经济、产业和人口支撑能力。
这类新区往往缺乏人气，工商业凋零，有的甚至被称为“*城”。比如，内蒙的清水河、巴彦淖尔、二连浩特，河南鹤壁、信阳新区，辽宁营口，江苏镇江丹徒，湖北十堰，云南呈贡，等等。
这两类城市或城市新城区，尤其是资源枯竭型城市，房价不仅现在已经到顶，过去几年其实就已经到顶。有的城市甚至已经不存在了，比如，冷湖；有的严重萎缩了，比如，玉门，从市缩编到了县，人口从13万下降到了2万。
配图第二、哪些城市的房价还没有到顶？
总的来说，发展是国家和社会向前的动力和趋势。这个趋势长期看，还是难以改变的，因为毕竟我们国家的经济体量已经跃居世界第二位。在这样的发展背景之下，引领经济发展的核心城市房价就依然没有到顶。
01、核心城市
在过去城镇化推进阶段，我们城市是全面发展的，也就是基本上所有的城市都在发展，都在不断扩大规模，满足农业转移进城人口的居住和就业需求。
城镇化率在去年突破60%大关之后，城镇化进程会有明显分化，这个分化就是下一步城镇化率提升无法再依靠城市全面发展带动，需要依赖核心城市发展带动。
这点从国家前些年规划并提出培育19个城市群就可以看出来！资源、产业、人口有限，已经无法把所有的城市进一步“养大”，不得不“择优”培养。
也就是说，未来核心城市仍将进一步获得发展，国家将在资源、产业、人口、资本、*策都方面全面扶持，核心城市房价仍具备上涨空间，现在并未到顶。
配图02、产业型城市
一个城市具备了强劲的产业，经济动能充足，人口往往是跟随产业走的，产业强，则经济强，人口多；有强劲的经济和人口支撑，房价就具备持续上涨的基础。
比如，四川宜宾，我认为有三大利好支撑房价的持续上涨。
①酒业
五粮液以浓香型白酒为支柱，跨界发展了制造业、工业包装、光电玻璃、物流、橡胶制品、医药等多元产业。
年，企业营收突破亿，净利润突破百亿，纳税额超百亿，这还仅仅只是一个企业的经营业绩和纳税额情况，还不包括拉动的上下游产业情况。
要知道，年整个宜宾市的GDP才.89亿元，有五粮液带动，宜宾GDP在四川省内排名第三，仅次于老二绵阳，但差距只有.31亿元，但增速高了0.7个百分点。应该说，四川老二的位置，迟早是宜宾的。
配图②旅游业
宜宾有两大旅游资源：蜀南竹海和兴文石海。
蜀南竹海位于长宁县，石海位于兴文县，都具有一定的知名度，年旅游营收是亿，年旅游营收是亿，在四川省内排名第三。
③区位优势
宜宾的区位优势佳，位于成渝双城经济圈、黔中城市群、滇中城市群的中间连接地带，有公路网、铁路网、高铁网和空中航线，叠加长江航运，交通非常发达。
配图基于三大优势，作为产业型城市的宜宾，经济强劲，人口吸引力强，未来房价仍有上涨空间，并未到顶。
综合看，核心城市作为全国性或区域性中心城市，配套完善，生活便捷，交通发达，就业创业机会多，人口吸引力强，与产业型城市一样，房价具备维稳和上涨的基础，房价并未到顶。
第三、哪些城市房价目前已阶段性到顶，未来房价走势存在不确定性？
就以后的房价来说，用现在眼光看，不是涨，就是跌，但还可能存在滞涨，也就是房价长期内保持总体稳定，未来涨或跌都存在可能。
01、封闭性城市
城市比较孤立，在区位上远离核心城市，自身又缺乏强劲的产业支撑，经济发展很一般，人口基数很一般，人口进出的流动性也不大。经历前几年房地产高速发展，这样的城市房价也上涨了，目前已经涨不动了，也就是房价已经阶段性到顶。
未来这样的城市，如果人口流动性不大的话，房价在阶段性到顶后，整体经济环境保持稳定，房价很可能就会滞涨，长期都是不涨不跌的状态。如果人口净流出，即便经济环境保持稳定，房价因为住房需求减少也会下跌；反之，人口净流入，即便经济环境保持稳定，房价也可能因为人口不断流入带来住房需求增加而上涨。
也就是说，未来封闭性城市房价的走势由两个因素决定，一是经济环境，二是人口流动性。
02、城市新区
之前盲目扩张的城市新区，如果人口填补迅速，经济和产业迅速发展，房价大概都是能维稳的，新区逐步发展起来之后，房价仍具备上涨基础。
比如，云南呈贡新区，之前也是有“*城”的称号，经过这些年逐步发展，人口大量迁移，配套逐渐完善，就业机会增多，央企等招商引资顺利，大学城、市级机关行*中心搬迁，都为呈贡新区引流，注入经济和人口，目前人气迅速提高，房价也逐年上涨。
如果城市新区缺乏足够的人口填补，缺乏产业和经济支撑，仅有新建的大量住房和各种设施，不仅现在房价难以维持，未来前景也不容乐观，很难具有发展前景。
配图因此，房价在阶段性到顶之后，未来房价走势是分化的。核心城市、城市新区和产业型城市，人口会持续流入，经济持续发展，产业持续壮大，未来房价仍然会上涨。
过度开发的新区，缺乏人口和产业支撑，人气不足，将会和资源枯竭型城市一起，慢慢走向衰落，房价也会下降。
而那些房价虽然已经阶段性到顶，但未来发展命运“拴在”别人身上的城市，房价就存在不确定性，可能上涨，也可能下跌。