对照香港 广州购物中心有“三大缺陷”联商
据粤港信息消息 １０年前初次到港时，留下深刻印象的是太古广场大堂里一位长发飘逸的女子，气定神闲地弹奏着钢琴。中环白领们在悠扬的乐声中漫步购物的自在神情，勾勒出“东方之珠”购物天堂的美丽线条。其时，被誉为广东购物中心典范之作的广州天河城尚在“娘胎”腹中。
１０年后的今天，这棵位于港岛金钟地铁出口上的长青树已开枝散叶，育出了太古城，结下了又一城；而以天河城为样板，一场波及珠三角的造ＭＡＬＬ热正在兴起蔓延——规模一个比一个大，出手一个比一个阔绰，口号一个比一个响亮。
这些珠三角的造ＭＡＬＬ者，没亲身观摩过香港太古广场的恐怕为数不多。历尽１０年香港经济气候的骤晴骤雨，太古广场以其别具匠心的设计布局，稳健有序的租赁经营，细水长流的租金回报，俨然已成为内地购物中心同行必定朝拜进修的“圣地”和学堂。
一样种子两般果实
同行的广州中华广场总裁欧小卫便是三番四次亲临的一位“朝拜者”。对照自己的“临床实践”以及时下珠三角轰轰烈烈的造ＭＡＬＬ运动，欧小卫有着深刻的体会。
他认为，作为一种最尖端的零售业态，购物中心在香港的发育起步，自然比经济相对落后的内地提前了许多。但地少人多、城市空心化特征不明显、*金商圈分布集中等共同特点，又使穗港两地的购物中心烙印着有别于欧美发达国家ＭＡＬＬ的特征——选点闹市而非城郊；多是利用商业裙楼，或集合写字楼、酒店、商场于一体，功能侧重商务、商业而非纯粹凸显休闲、娱乐、购物概念；门前少有浩大的停车场；大多为楼层颇多的商场，少见以平面展开、两层为限的建筑（欧美大ＭＡＬＬ一般不超过四层）。
面孔相似，并不意味着购物中心在运作过程中的路径相同，播下购物中心一样的种子，穗港两地却有可能结出滋味不一样的果实。
交通不畅沦陷孤岛
首先，欧小卫指出，以太古广场、置地广场为代表的香港成熟型的购物中心，选址一定在公共交通便利之处，而且发展商还会配合*府的城市道路规划，不惜自掏腰包，耗费巨资力求进一步完善购物中心周边的交通条件。
譬如置地和太古两广场不仅与地铁口相连，而且物业四周串联着放射状的过街人行天桥，将不同功能、用途的物业贯穿起来，形成人流、物流、钱流的共享互通，共同把所处的商圈做大做旺。而像置地自建有空调的过街天桥，太古自行搭建一条直通商场高层的“私家路”好让城中名流进出购物方便等等，都体现了发展商不遗余力畅顺购物中心交通大动脉的良苦用心。
反观广州许多已建或在建的购物中心，或选址时先天落下残疾，偏居一隅，交通窒碍难行，致使开业后卖场人气迟迟难聚；或*府的城市道路规划滞后缺乏远见，人为割裂不同物业之间的纽带，造成“商业孤岛现象”层出不穷。
规模不大吸客乏力
其次，香港成功的购物中心项目（含写字楼、住宅和酒店），大多占地辽阔，规模宏大。如置地广场总面积４６万平方米，其中商业设施部分５万平方米；太古广场总面积４８万平方米，其中商业设施部分７万平方米。欧小卫认为，购物中心空间充裕，发展商十八般武艺可尽情施展，由此才可容纳尽可能多的休闲、娱乐、商务、教育等非购物元素，满足人们一站式消费的需求。
而在广州，寥寥数万平方米的购物中心星罗棋布，即使全部用来做商业，也无法迎合“一站式购齐”的需要，非购物元素的渗透更无从谈起，最后只能沦为百货商场的翻版。
规模太小导致吸客手段不足，如再加上无鲜明特色的商业定位，欧认为这是广州不少所谓“购物中心”命运多舛的重要原因。
实力不济危机丛生
假如地头不错，规模也足够大，购物中心发展就能一片坦途吗？欧小卫回答：“事实并非如此。广州大多数购物中心业者之所以难如香港同行一样，品尝到购物中心兴旺繁荣的甘甜果实，实力悬殊，是横亘两者之间一道重大分水岭。”
置地广场、太古广场背后是财雄势大的上市公司或大财团，像置地还是香港中区拥有最多物业的地产商。相比之下，广州购物中心的投资者基本是单兵作战（作为范本的天河城是个例外，共得到８家境内外银团机构支持），投资主体单一，导致融资渠道匮乏。需要大手笔投入的购物中心，可以说从圈地开始，已注定了两地购物中心必然上演一出结局殊异的悲喜剧。
因为实力强弱有别，同是地产商，港商着眼于开业后长期稳定的租金收入，以此作为一项永久性不动产收租项目回报股东投资，是靠寸土不让的租铺来赚慢钱；而单一渠道融资的广州购物中心投资商，想的是如何尽快出售铺位，回笼资金，减轻银行贷款压力，是靠卖铺多少来赚快钱。
于是，太古广场所见大多为７０－８０平方米的大面积铺位，场内可以留出足够通道，基本难觅二、三线铺位的“经营死角”；而我们却要为拆卸宛如定时炸弹的“返租回报”绞尽脑汁，要拆零售卖大小不一的铺位以产生最可观的现金回笼，要“填鸭式”地将铺位塞满所有能产生收益的角落，致使“死角”丛生租户转手频繁。
也是缘于实力，置地、太古广场可以在筹建早期，投入足够资源进行详尽规划和设计，例如太古广场负一层接驳地铁，该层商品定位便面向普罗大众，首层出口是金钟廊，商场顾客锁定中环白领，高层自建“私家路”，则走高端品牌路线，以招徕名流富豪。
有无惧回本压力的从容时间，方能让太古置地们依照所设计的购物中心蓝图，精心拣客招商；同时，因为底气十足，动土之时，即广邀设定的大租户参与工程设计，电影院、溜冰场、特色餐厅乃至百货公司升降电梯等大小硬件布局，都已先行安排妥当。
对比起来，在早开工即意味着少支付利息的心态驱使下，我们要么招租卖铺冲锋在前，抛诸规划设计于脑后，整个购物中心活脱一个大卖场，各楼层功能、定位混淆模糊，铺位重叠交叉，硬件设施残缺不全，欲增添非购物新元素困难重重；要么将购物中心看作售楼的一个卖点，建成后才纾尊降贵请来零售商火急救驾，导演了一幕幕地产商与零售商的爱恨情仇；纵然事前有完美的商场规划设计，怎难奈资金回笼的声声催迫，迁就大租户，改变原来空间布局，埋下日后经营隐患的事例岂在少数？
“一卖就乱、一乱就死”只是羊城购物中心困局的表征，“地产商与零售商的角色差异”也不能成为广州购物中心频频触礁的有力佐证，“我们不做零售，但我们懂得零售”，太古、置地等香港成功购物中心“朝拜”归来，让我们豁然明白，购物中心这“烧钱”的玩意儿，实力不济者最好选择躲开！（ *华* 通讯员 顾若英）